房地产新项目发展及拓展（土地价值研判与土地获取）——全面解析万科如何获取土地

总学时：
参与目的：　
房地产行业属于高风险行业，由于其本身的资金需求大、投资回收期长的行业特征，及受相关政策、税收、经济形势、金融政策、客户需求的变化影响较大的行业特质，使得投资活动成为房地产公司最重要的经营行为，关系到房地产企业生存发展的命脉。　
同时，在运行过程中，如何规避存在的上述风险，使投资实现准确和高效，是房地产企业未来面临充分市场竞争条件下必须思考的课题。　　
　
参与对象：　　
1、房地产企业董事长、总经理等公司决策层领导（董事长、总经理、副总等）　
2、负责项目投资拓展、前期开发的中高层管理人员（总监、经理、主管等）　
3、参与项目投资拓展、前期开发的协作部门及人员（营销、设计、工程、成本、项目部等）　
　
　
通过系统的讲解分析，明确在房地产投资决　
策过程中的风险因素，建立相关指标体系，构筑企业的投资决策平台和投资决策的考量体系，风险预警机制。全面推介美国一流开发商及万科在项目投资决策过程中秉承的战略理念、使用的管理工具，及执行的决系依据。提供有效的分析思路和分析模型，在项目决策过程中利用科学的分析方法，得出正确的结论，并规避潜在风险。　
1次培训，收益万科25年项目拓展的精华积淀，收获万科土地价值分析与土地获取的标准！　
　
1.　基于战略导向的项目拓展决策　
1.1.　房地产行业发展的内外部因素分析　
◇未来十年土地供应　
◇中国人口结构分析　
◇工业化发展方向　
1.2.　公司发展战略选择与房地产项目投资趋向　
◇不同核心能力的房地产公司战略取向　
◇不同的房地产公司的战略取向与投资项目的选择要求　
◇万科十年一千亿战略规划与保利一千亿战略的比较分析　
◇美国前四大房地产公司战略地域分布　
1.3.　公司战略对投资决策的影响　
◇通过品类表现、片区反映、资源对比及规划导向，确定公司的市场选择。　
◇看清市场走势　
◇识别对手　
◇把握主流市场，确定项目发展方向　
◇确定投资方向与投资布局　
2.　房地产公司投资分析、评估流程的建立　
◇房地产公司的投资协作流程　
◇关于项目市场产品定位阶段“7对眼睛”工作流程的指引　
3.　投资过程中各专业的开展及专业模块的搭接　
3.1.　综合：七对眼睛　
3.2.　源于美国PULTE　HOME公司的项目投资科学决策工具　
◇精确的定位：三个支持工具、七个阶段成果、两个阶段、一个判别标准　
◇七对眼睛的实施过程　
3.3.　定位：城市地图　
科学决策、提高效率的项目投资研究工具　
◇城市地图在项目决策过程中的作用　
◇城市地图内容与使用方法　
◇城市地图使用案例　
3.4.　营销客服：客户细分　
基于家庭生长周期与支付能力的客户终生锁定战略　
◇房屋核心价值因子　　
◇8类细分市场：房屋价值与特征需求　
◇15类细分市场：进一步考虑收入的8类扩展　
◇项目投资分析中的营销决策：项目系列归属；项目客户定位。　
3.5.　设计：产品品类　
基于客户导向的设计、产品标准化　
◇品类划分的四个阶段　
◇品类划分的客户细分依据　
◇产品系列：　万科的三大产品系列　
◇品类划分：万科的八类产品品类　
◇品类应用：与客户细分的结合；竞争对手研究；可行性研究。　
3.6.　经济测算　
◇经济测算指标体系　
◇核心指标的要求　
◇项目投资不确定性评价　
◇盈亏平衡分析　
◇敏感性分析　
3.7.　成本分析　
◇新项目《快速成本测算模型》　
◇新项目《单一成本测算模型》　
3.8.　项目投资风险评估与分析　
◇项目投资风险来源识别与控制　
◇投资并购中的风险控制：并购流程；尽职调查；专项可行性研究。　
4.　房地产公司的投资流程和评估体系的建设　
4.1.　万科新项目发展制度　
◇项目拓展工作的流程化、标准化　
4.2.　项目决策信息化系统　
◇基于电子信息平台的高效决策机制　
4.3.　什么样的土地是A+土地　
◇优质土地的判别标准