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| 品牌乐学无忧网 | 有效期至长期有效 | 最后更新2014-09-24 23:37 |
商业地产开发的基础知识及模式探讨
总学时：
随着中国经济的高速发展，人民生活水平的日益提高，大量境外优秀连锁零售商业的进入及其在国内的快速发展，推动国内的商业及商业地产进入了一个快速发展的阶段，商业地产项目时间能否把握、成本能否有效控制、招商是否成功，主要取决于所开发的项目是否适合当地市场，有没有拴住主要大主力品牌商家，商业价格取决于商业的价值，商业的价值取决于商业的经营，商业地产的操作是一个庞大而有机的整体。从调研阶段的可行性分析、规划阶段的定位设计到实际建设阶段的管理与监督，直至招商、推广、运营管理每一个步骤都必须紧紧相连环环相扣，对相关行业资源进行整合。
目前国内很多商业项目在开业初期都会采取“放水养鱼”的做法，通过免租期、租金优惠、追加经营推广费用三大法宝来做旺市场，希望项目开业后，发展商能坐收高租金。但事实情况是：由于前期招商人员不专业，招商把关不严，导致商场生命力有限，经营每况愈下，另外由于商业项目前期定位缺少对市场规律的理解和把握，在定位失误的情况下，即使商户质量再高、经营推广花再多的功夫，都无济于事。
商业零售经营多年来一直保留着传统的经营模式与管理方法，但目前已不能适应社会发展和人们的消费需求，必须改变原有的经营思想、经营模式、管理方法和服务方式。怎样使商业地产与零售百货的发展结合起来，促进城市的繁荣和发展？
课程内容
第一天：商业地产开发的思考方法及模式
目前，中国商业地产的发展还处在初级阶段，但是随着市场的发展和竞争的日趋激烈，缺乏商业思维体系和商业运营经验的商业地产开发者必将逐渐被淘汰。随着国家宏观调控政策的不断出台，市场竞争专业的发展，提高了商业地产投资准入的门槛，商业地产的后期投资风险也在不断增加，市场的专业化及规范化成为大势所趋，一个不够专业的商业地产开发者，可能会向残酷的商业市场交学费。
值得注意的是，商业地产的开发者真正熟悉商业市场和商业规律的并不多，不少开发者都是以商铺开发为目标，甚至以融资为目标，对商业地产的定位、招商、营运的重要性，其意识只是处于一种朦胧的状态，缺少真正的商业危机感。
一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店。这种顾客以购买一类 商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因素，选址原则 “天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经营
◆怎样看待商业业态相融是商业地产项目开发运营的关键；
◆为什么特色营造是商业地产项目开发运营的核心；
◆商业地产要成功运作要突破哪些的瓶颈；
商业地产成功运作要突破的瓶颈
随着经济的快速发展，WTO对市场开放的促进，中国的商业地产呈现群雄逐鹿的局面。自2002年下半年始，大部分城市商业地产租金的不断攀升、工业物流用地的成长、CBD商业地产价值的提高，这些使全国掀起了商业地产的开发风潮。SHOP－PINGMALL的模式及复合型地产在全国各地开花，在为消费者提供了丰富的选择空间及推动中国地产、商业发展的情况下，也带来了巨大的市场竞争和压力。资金回收慢、经营无道让商业地产面临严峻的考验。
要做好一个商业地产项目需要具备诸多因素，但商业地产要成功运作并有突破，必须做好以下工作：
定位为先。商业地产的定位包括功能定位、业态定位、消费群体定位等。
功能及名称定位：就是说我们要将这一产品规划为怎样的一个项目，是购物中心，是专营店，是写字间还是主题店等。功能的定位要依据面积及项目的特点等确定。
业态定位：首先要明确的是以综合业态为主还是以专业业态为主。综合业态如广州天河城购物中心，专业业态如国美电器等。
如果是综合业态，要确定综合业态的构成比率，如一家10万m2的购物中心，百货主力店占3万平，大型综合超市占2万m2，主题店等占5万m2，而这其中又要包括服饰、餐饮、娱乐、电器等都占多大比率合适，要根据项目的自身特点、地区特点、市场特点等具体确定。
如果是专业业态，要确定专业业态的比率，如一个超市，就要确定如畜产、水产、果菜、日配加工食品、一般食品、日用杂货、日用百货、家用电器等各占多大比例才能产生共进与互补的作用。
档次定位：即是以经营高档、中档,还是低档产品及业态为主，或者是兼具中、高、低档全部、部分组合，而几种档次产品或项目所占比率亦需合理规划。
消费群定位：消费群体的定位包括区域定位，即是以哪个区域的消费群体为主，是全球性的、中国的还是某个城市的等。另外，消费群体的年龄、职业、性别等定位都是需要仔细考量、分析的。
商业地产最重要的一环就是合理处理销售与经营之间的关系，这是成败的关键。前两年中国大部分商业地产运作者没有成熟的经验，有的过于注重销售，东划一下，西划一下，全部卖出去了，但是后续的经验跟不上，导致全面溃败；而有的只重经营，没有科学的成本核算及资金运作计划，结果造成资不抵债。
一个商业地产项目若要运作好就要确定哪些部分是用来销售的，哪些部分是用来招商的，哪些部分是用来自己经营的，并需要通过合理的成本经营核算确定他们之间的比例，最终形成互相推动，以达到协调发展的效果。
商业地产要长久发展必然要树立自身的品牌特色，同时也要兼顾差异化经营。如果有成形的品牌，要强于雕琢；如果无自身品牌，要善于借势，引进强势品牌，打造自身的品牌力量。
◆拓展功能型商业地产是个什么概念；
◆商业地产发展都有适存性；
◆怎样打造商业地产与零售业双赢之路；
◆住宅商业街规划经营指点；
◆为什么商业地产最好的切入时机是从拿地的时候就开始；
◆商业地产的用地选址分析怎样来做。
◆城市商业活动是以追求最高利润为目的的；
◆商业设计选址与布局的经济原则；
◆商业设施的选址应该考虑以下因素；
◆避免同质化竞争，营造特色化产品；
◆商业地产上所呈现的一个特点就是同类产品竞争激烈；
◆开发投资需要从专业角度多方面考虑；
◆寻觅市场机会；
◆注重市场培育，实施专业管理；
◆项目地人口规模及特征的分析；
◆项目地劳动力保障的分析；
◆项目地商户来源的分析；
◆项目地商业促销的分析；；
◆项目地经济情况的分析；
◆项目地大型商业购物中心、百货、商场竞争情况的分析；
◆项目地大型主力店情况的分析；
◆项目地品牌店情况的分析；
◆项目地交通、主要商业街的人流、餐饮、娱乐、情况的分析；
◆项目地主力商圈住宅区的可获得性的分析；
◆项目地法规的分析；
◆项目地其它的分析。
学习案例
◆分析国内商业地产开发典型误区
◆案例分享
◆现场考试
◆作业思考
第二天：商业地产的前期定位和业态规划
从基本物质满足发展到追求意识形态上的享受。现代人的消费观发生了很大的变化。目前国内的商业是千店一面，同质化程度很高，缺乏经营文化上的个性，这是商业不景气的重要原因之一，从已开业的商业地产项目来看，也有同质化的趋势，因此，将商业地产项目文化化是形成核心竞争优势的根本，通过提炼一个城市的消费文化元素注入其物理空间，形成有文化内涵的人文空间。
商业项目文化核心是整合上游各业态品牌资源需要。商业项目的Shopping Mall是集购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心，它需要整合众多上游中外著名品牌资源，通过观察消费市场，不难发现在消费市场上越是有生命力、被消费者认同的品牌，越有文化性，而作为品牌集合最丰富的销售载体——Shopping Mall自身要具备极强文化性，只有有文化内涵的商业地产项目的Shopping Mall才具品牌市场感染力。
商业地产业态定位前期是非常重要，精确定位的好坏直接影响今后的运营管理，商业项目筹建之初，要根据当地的市场条件和该项目的规模、面积、物业现状，科学地确定该项目要做成哪种经营业态，是做综合性百货商场、主题性商场、超市，还是做成百货与超市相结合的综合业态，抑或是购物中心、Mall等。以此来明确商业地产项目今后的经营品类、经营方向、管理方式、商户的投资形式，进而明确企业的品牌商品和招商方向。
◆为什么商业地产开发定位要专业；
◆为什么商业规划要专业；
◆为什么商业招商要专业；
◆为什么商业经营管理要专业；
◆消费者消费行为的调查与研究；
◆商圈分析的内容和步骤 ；
◆怎样看待盈利商圈的确定及评估策略；
◆商业地产项目的规划与设计应该考虑哪些因素；
◆为什么商业地产的规划设计要赢在起跑线；
◆为什么要准确定位商业地产项目 。
学习案例
◆自己动手动学习做市调分析表
◆看完以上图片，请回答以下问题
◆作业思考题
◆案例分享
第三天：零售业的发展趋势和商业地产的互动关系
在过去的几年里，国内商业项目开发多以商业街及大型MALL等为主，而且基本扎堆于都市传统商业中心，盲目求大、求全的状况也相当严重。随着银根收紧，贷款困难，开发商后续资金不足，加上缺乏成熟管理团队和运营经验，不少物业经营难以为继。一些巨无霸项目开业后的艰难经营境况，也让即将进入市场的各路开发商决策更为谨慎与理性。
针对目前商业地产经营中存在的种种问题，如何实现可持续性经营、加强管理水平是解决问题的关键所在。商业经营从根本上还是要着眼于可持续经营范围的长期回报，大多数开发商还是希望把这个项目做成长期的，能够有升级潜力的项目，要做到这样的项目，就必须从可持续经营发展的角度考虑问题。
◆商业零售业发展趋势分析--商业零售业的市场机会；
◆大型商业地产项目发展的机遇与挑战；
◆为什么布局不合理商业地产面临招商困局；
◆大型商业地产项目的用地选址分析；
◆大型商业地产项目管理和百货商场的管理有不同；
◆大型商业地产项目的各种经营运作模式及特点；
◆大型商业地产项目营运管理模式；
◆大型商业地产项目成功三要素是什么；
◆跟着顾客需要走——大型商业地产项目经营案例及分析；
◆大型商业项目开发的关注要点；
◆商业地产项目的几多思考 什么导致步行街闭门谢客；
◆为什么商业地产开发应关注城市商业竞争力；
◆购物中心的建筑本体规划；
◆建筑前开发商如何制订未来承租户的发展计划；
◆为什么开发后很多建筑的结构和通用性根本不适用；
◆为什么开发后很多大型主力店根本不会考虑你的项目
◆为什么很多设计院设计出来的购物中心（商业项目）好看不中用；
◆开发购物中心如前期规划设计不当不利于客户流通难以带来旺盛的客流量开发商将面临巨大压力；
◆开发后的购物中心在商业经营上将面临那三大问题。
学习案例
◆现场互动：通过给的数据请你来给这个项目做规划设计
◆作业思考题
◆案例分享
◆动画观看：某商业规划设计方案（机密）
第四天：商业地产运营的规划设计
开发商业地产与住宅不一样，不是先规划 设计好再销售，而要先确定经营模式、服务对象，再按经营业态需求进行建筑规划与设计，不然以后改建的费用会 使成本大大抬升。在建筑设计上也要充分注意动线（人流移动的路线）设计的科学性，避免由死角所带来的物业价 值的贬损。
一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店。这种顾客以购买一类 商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因素，选址原则 “天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经营。
◆大型商业地产项目定位服务；
◆商业地产开发的运营模式 ；
◆怎样做好大型商业地产项目管理；
◆什么样的商业开发运作思路才有利于做旺商业；
◆大型商业地产项目规划设计思路；
◆怎样看待品牌商家与商业地产；
◆为什么商业地产需要地产商从开始规划设计MALL时就考虑其商业属性；
◆为什么大型商业地产项目强调功能的多样化；
◆为什么现在的大型商业地产项目必须树立鲜明的主题定位，走差异化竞争之路；
◆大型商业地产项目定位于家庭的一站式购物消费和一站式休闲享受。
◆城市商业活动是以追求最高利润为目的的；
◆商业设计选址与布局的经济原则；
◆ 商业设施的选址应该考虑以下因素；
1、客流规划是选择店址的最重要的因素；
2、交通状况；
3、商业环境；
4、地形特点；
5、城市规划的要求。
◆避免同质化竞争，营造特色化产品；
◆商业地产上所呈现的一个特点就是同类产品竞争激烈；
◆开发投资需要从专业角度多方面考虑；
1．认识商业地产；
2．投资开发要点。
◆寻觅市场机会；
◆注重市场培育，实施专业管理。
学习案例
◆看图练线
◆脑子急转弯
◆作业思考题
◆案例分享
第五天：商业地产运营管理要点
商业地产后续经营是最关键的环节，在不成熟的的营销链中，开发商与投资者之间只是简单的售卖关系，只要销售成交，开发商则万事大吉了。但是没有经营管理、业态定位、招商等原因，许多经营困难，所以在投资时要充分注意经营管理公司的能力；
1、商业地产项目业态管理的原则；
2、商业地产项目服务管理原则；
3、营运管理是商场稳定经营的重要基础；
4、看起来简单做起来难，营运基本职能都包括那些；
5、为什么说现代的商业地产项目要坚持多业态发展；
6、现代的商业地产项目招商行不行业绩说了算；
7、商业地产项目运营中的难题是什么；
8、结合分析国内几家商业地产项目成功与失败的案例来提高你现场营运管理的能力；
9、为什么主题促销活动开始和结束后总是让我们高兴不起来；
10、对竞争对手的调查，我们到底主要调查的细节是什么；
11、我们现场运营的规范化服务从那些具体细节来做；
12、商业地产项目营运管理的内容的细节是什么；
14、商业地产项目营运标准规范；
15、商业地产项目成功连锁经营的要素表；
16、商业地产项目的经营管理上所必须具备的要求；
17、商业地产项目目标管理要点。
学习案例
◆现场提问，回答问题
◆现场测验，得出思路
◆作业思考题
◆案例分享
第六天：社区商业运营管理
住宅与商业项目的开发成功的标志是以全部物业出售率为目标，而商业地产项目是以完成部分的物业的出售或全部持续的出租率为目标，其商业投资的价值实现途径较前者来讲更为复杂，周期也更长，因而也就蕴含了更多的风险。新的商业地产开发高潮——底商开发，底商给开发商提供了一种全新的地产赢利模式，正在受到越来越多的开发商的热捧。底商相关概念底商是指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或区域消费者的各种需求。
◆底商和商业配套的区别；
◆底商的经营类型；
◆底商业态定位因素；
◆区域商业发展项目的位置对于底商定位成败的影响；
◆建筑物自身因素底商关系；
◆底商和上层住宅关系分析；
◆如何解决底商和上层住宅的关系。
◆商业街空间的限定和功能的划分。
◆住宅区商业与主题商圈有何不同；
◆如何进行住宅区商业业态规划与定位；
◆国际知名品牌店为什么不考虑住宅区吗？他们都在想什么
◆有那些主力店及品牌店会选择到住宅区经营？
◆住宅区商业建筑物影响；
◆住宅区商业街的主要特征；
◆住宅区特色商业街；
◆住宅区商业街在我国发展的必要性；
◆住宅区商业多功能于一身；
◆为什么有住宅区商业街的生存空间呢；
◆住宅区商业街城市的名片吗；
◆住宅区商业街具有魅力；
◆我们应该如何着手去建好一条住宅区商业街呢？
◆住宅区商业恰当的定位；
◆住宅商业街市场定位成功；
◆大型社区商业营运管理规范；
◆大型社区商业物业服务管理。
学习案例
◆案例导入>如何实现品牌商家与商业地产的对接？目前住宅区商业存在的问题是什么
◆案例分析>社区商业项目成功运营方式
◆六天学习考试测验
随着中国经济的高速发展，人民生活水平的日益提高，大量境外优秀连锁零售商业的进入及其在国内的快速发展，推动国内的商业及商业地产进入了一个快速发展的阶段，商业地产项目时间能否把握、成本能否有效控制、招商是否成功，主要取决于所开发的项目是否适合当地市场，有没有拴住主要大主力品牌商家，商业价格取决于商业的价值，商业的价值取决于商业的经营，商业地产的操作是一个庞大而有机的整体。从调研阶段的可行性分析、规划阶段的定位设计到实际建设阶段的管理与监督，直至招商、推广、运营管理每一个步骤都必须紧紧相连环环相扣，对相关行业资源进行整合。
目前国内很多商业项目在开业初期都会采取“放水养鱼”的做法，通过免租期、租金优惠、追加经营推广费用三大法宝来做旺市场，希望项目开业后，发展商能坐收高租金。但事实情况是：由于前期招商人员不专业，招商把关不严，导致商场生命力有限，经营每况愈下，另外由于商业项目前期定位缺少对市场规律的理解和把握，在定位失误的情况下，即使商户质量再高、经营推广花再多的功夫，都无济于事。
商业零售经营多年来一直保留着传统的经营模式与管理方法，但目前已不能适应社会发展和人们的消费需求，必须改变原有的经营思想、经营模式、管理方法和服务方式。怎样使商业地产与零售百货的发展结合起来，促进城市的繁荣和发展？
课程内容
第一天：商业地产开发的思考方法及模式
目前，中国商业地产的发展还处在初级阶段，但是随着市场的发展和竞争的日趋激烈，缺乏商业思维体系和商业运营经验的商业地产开发者必将逐渐被淘汰。随着国家宏观调控政策的不断出台，市场竞争专业的发展，提高了商业地产投资准入的门槛，商业地产的后期投资风险也在不断增加，市场的专业化及规范化成为大势所趋，一个不够专业的商业地产开发者，可能会向残酷的商业市场交学费。
值得注意的是，商业地产的开发者真正熟悉商业市场和商业规律的并不多，不少开发者都是以商铺开发为目标，甚至以融资为目标，对商业地产的定位、招商、营运的重要性，其意识只是处于一种朦胧的状态，缺少真正的商业危机感。
一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店。这种顾客以购买一类 商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因素，选址原则 “天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经营
◆怎样看待商业业态相融是商业地产项目开发运营的关键；
◆为什么特色营造是商业地产项目开发运营的核心；
◆商业地产要成功运作要突破哪些的瓶颈；
商业地产成功运作要突破的瓶颈
随着经济的快速发展，WTO对市场开放的促进，中国的商业地产呈现群雄逐鹿的局面。自2002年下半年始，大部分城市商业地产租金的不断攀升、工业物流用地的成长、CBD商业地产价值的提高，这些使全国掀起了商业地产的开发风潮。SHOP－PINGMALL的模式及复合型地产在全国各地开花，在为消费者提供了丰富的选择空间及推动中国地产、商业发展的情况下，也带来了巨大的市场竞争和压力。资金回收慢、经营无道让商业地产面临严峻的考验。
要做好一个商业地产项目需要具备诸多因素，但商业地产要成功运作并有突破，必须做好以下工作：
定位为先。商业地产的定位包括功能定位、业态定位、消费群体定位等。
功能及名称定位：就是说我们要将这一产品规划为怎样的一个项目，是购物中心，是专营店，是写字间还是主题店等。功能的定位要依据面积及项目的特点等确定。
业态定位：首先要明确的是以综合业态为主还是以专业业态为主。综合业态如广州天河城购物中心，专业业态如国美电器等。
如果是综合业态，要确定综合业态的构成比率，如一家10万m2的购物中心，百货主力店占3万平，大型综合超市占2万m2，主题店等占5万m2，而这其中又要包括服饰、餐饮、娱乐、电器等都占多大比率合适，要根据项目的自身特点、地区特点、市场特点等具体确定。
如果是专业业态，要确定专业业态的比率，如一个超市，就要确定如畜产、水产、果菜、日配加工食品、一般食品、日用杂货、日用百货、家用电器等各占多大比例才能产生共进与互补的作用。
档次定位：即是以经营高档、中档,还是低档产品及业态为主，或者是兼具中、高、低档全部、部分组合，而几种档次产品或项目所占比率亦需合理规划。
消费群定位：消费群体的定位包括区域定位，即是以哪个区域的消费群体为主，是全球性的、中国的还是某个城市的等。另外，消费群体的年龄、职业、性别等定位都是需要仔细考量、分析的。
商业地产最重要的一环就是合理处理销售与经营之间的关系，这是成败的关键。前两年中国大部分商业地产运作者没有成熟的经验，有的过于注重销售，东划一下，西划一下，全部卖出去了，但是后续的经验跟不上，导致全面溃败；而有的只重经营，没有科学的成本核算及资金运作计划，结果造成资不抵债。
一个商业地产项目若要运作好就要确定哪些部分是用来销售的，哪些部分是用来招商的，哪些部分是用来自己经营的，并需要通过合理的成本经营核算确定他们之间的比例，最终形成互相推动，以达到协调发展的效果。
商业地产要长久发展必然要树立自身的品牌特色，同时也要兼顾差异化经营。如果有成形的品牌，要强于雕琢；如果无自身品牌，要善于借势，引进强势品牌，打造自身的品牌力量。
◆拓展功能型商业地产是个什么概念；
◆商业地产发展都有适存性；
◆怎样打造商业地产与零售业双赢之路；
◆住宅商业街规划经营指点；
◆为什么商业地产最好的切入时机是从拿地的时候就开始；
◆商业地产的用地选址分析怎样来做。
◆城市商业活动是以追求最高利润为目的的；
◆商业设计选址与布局的经济原则；
◆商业设施的选址应该考虑以下因素；
◆避免同质化竞争，营造特色化产品；
◆商业地产上所呈现的一个特点就是同类产品竞争激烈；
◆开发投资需要从专业角度多方面考虑；
◆寻觅市场机会；
◆注重市场培育，实施专业管理；
◆项目地人口规模及特征的分析；
◆项目地劳动力保障的分析；
◆项目地商户来源的分析；
◆项目地商业促销的分析；；
◆项目地经济情况的分析；
◆项目地大型商业购物中心、百货、商场竞争情况的分析；
◆项目地大型主力店情况的分析；
◆项目地品牌店情况的分析；
◆项目地交通、主要商业街的人流、餐饮、娱乐、情况的分析；
◆项目地主力商圈住宅区的可获得性的分析；
◆项目地法规的分析；
◆项目地其它的分析。
学习案例
◆分析国内商业地产开发典型误区
◆案例分享
◆现场考试
◆作业思考
第二天：商业地产的前期定位和业态规划
从基本物质满足发展到追求意识形态上的享受。现代人的消费观发生了很大的变化。目前国内的商业是千店一面，同质化程度很高，缺乏经营文化上的个性，这是商业不景气的重要原因之一，从已开业的商业地产项目来看，也有同质化的趋势，因此，将商业地产项目文化化是形成核心竞争优势的根本，通过提炼一个城市的消费文化元素注入其物理空间，形成有文化内涵的人文空间。
商业项目文化核心是整合上游各业态品牌资源需要。商业项目的Shopping Mall是集购物、休闲、娱乐、饮食等各种服务的一站式消费中心，它需要整合众多上游中外著名品牌资源，通过观察消费市场，不难发现在消费市场上越是有生命力、被消费者认同的品牌，越有文化性，而作为品牌集合最丰富的销售载体——Shopping Mall自身要具备极强文化性，只有有文化内涵的商业地产项目的Shopping Mall才具品牌市场感染力。
商业地产业态定位前期是非常重要，精确定位的好坏直接影响今后的运营管理，商业项目筹建之初，要根据当地的市场条件和该项目的规模、面积、物业现状，科学地确定该项目要做成哪种经营业态，是做综合性百货商场、主题性商场、超市，还是做成百货与超市相结合的综合业态，抑或是购物中心、Mall等。以此来明确商业地产项目今后的经营品类、经营方向、管理方式、商户的投资形式，进而明确企业的品牌商品和招商方向。
◆为什么商业地产开发定位要专业；
◆为什么商业规划要专业；
◆为什么商业招商要专业；
◆为什么商业经营管理要专业；
◆消费者消费行为的调查与研究；
◆商圈分析的内容和步骤 ；
◆怎样看待盈利商圈的确定及评估策略；
◆商业地产项目的规划与设计应该考虑哪些因素；
◆为什么商业地产的规划设计要赢在起跑线；
◆为什么要准确定位商业地产项目 。
学习案例
◆自己动手动学习做市调分析表
◆看完以上图片，请回答以下问题
◆作业思考题
◆案例分享
第三天：零售业的发展趋势和商业地产的互动关系
在过去的几年里，国内商业项目开发多以商业街及大型MALL等为主，而且基本扎堆于都市传统商业中心，盲目求大、求全的状况也相当严重。随着银根收紧，贷款困难，开发商后续资金不足，加上缺乏成熟管理团队和运营经验，不少物业经营难以为继。一些巨无霸项目开业后的艰难经营境况，也让即将进入市场的各路开发商决策更为谨慎与理性。
针对目前商业地产经营中存在的种种问题，如何实现可持续性经营、加强管理水平是解决问题的关键所在。商业经营从根本上还是要着眼于可持续经营范围的长期回报，大多数开发商还是希望把这个项目做成长期的，能够有升级潜力的项目，要做到这样的项目，就必须从可持续经营发展的角度考虑问题。
◆商业零售业发展趋势分析--商业零售业的市场机会；
◆大型商业地产项目发展的机遇与挑战；
◆为什么布局不合理商业地产面临招商困局；
◆大型商业地产项目的用地选址分析；
◆大型商业地产项目管理和百货商场的管理有不同；
◆大型商业地产项目的各种经营运作模式及特点；
◆大型商业地产项目营运管理模式；
◆大型商业地产项目成功三要素是什么；
◆跟着顾客需要走——大型商业地产项目经营案例及分析；
◆大型商业项目开发的关注要点；
◆商业地产项目的几多思考 什么导致步行街闭门谢客；
◆为什么商业地产开发应关注城市商业竞争力；
◆购物中心的建筑本体规划；
◆建筑前开发商如何制订未来承租户的发展计划；
◆为什么开发后很多建筑的结构和通用性根本不适用；
◆为什么开发后很多大型主力店根本不会考虑你的项目
◆为什么很多设计院设计出来的购物中心（商业项目）好看不中用；
◆开发购物中心如前期规划设计不当不利于客户流通难以带来旺盛的客流量开发商将面临巨大压力；
◆开发后的购物中心在商业经营上将面临那三大问题。
学习案例
◆现场互动：通过给的数据请你来给这个项目做规划设计
◆作业思考题
◆案例分享
◆动画观看：某商业规划设计方案（机密）
第四天：商业地产运营的规划设计
开发商业地产与住宅不一样，不是先规划 设计好再销售，而要先确定经营模式、服务对象，再按经营业态需求进行建筑规划与设计，不然以后改建的费用会 使成本大大抬升。在建筑设计上也要充分注意动线（人流移动的路线）设计的科学性，避免由死角所带来的物业价 值的贬损。
一般来说，比较专一的商品，顾客希望有广泛的比较和选择余地，希望有集中的专门店。这种顾客以购买一类 商品为目的，对商业气氛、娱乐性、环境没有过多要求，把注意力全部集中在商品，并比较其质量、价格等因素，选址原则 “天时”、“地利”、“人和”都会直接影响企业的经营。
◆大型商业地产项目定位服务；
◆商业地产开发的运营模式 ；
◆怎样做好大型商业地产项目管理；
◆什么样的商业开发运作思路才有利于做旺商业；
◆大型商业地产项目规划设计思路；
◆怎样看待品牌商家与商业地产；
◆为什么商业地产需要地产商从开始规划设计MALL时就考虑其商业属性；
◆为什么大型商业地产项目强调功能的多样化；
◆为什么现在的大型商业地产项目必须树立鲜明的主题定位，走差异化竞争之路；
◆大型商业地产项目定位于家庭的一站式购物消费和一站式休闲享受。
◆城市商业活动是以追求最高利润为目的的；
◆商业设计选址与布局的经济原则；
◆ 商业设施的选址应该考虑以下因素；
1、客流规划是选择店址的最重要的因素；
2、交通状况；
3、商业环境；
4、地形特点；
5、城市规划的要求。
◆避免同质化竞争，营造特色化产品；
◆商业地产上所呈现的一个特点就是同类产品竞争激烈；
◆开发投资需要从专业角度多方面考虑；
1．认识商业地产；
2．投资开发要点。
◆寻觅市场机会；
◆注重市场培育，实施专业管理。
学习案例
◆看图练线
◆脑子急转弯
◆作业思考题
◆案例分享
第五天：商业地产运营管理要点
商业地产后续经营是最关键的环节，在不成熟的的营销链中，开发商与投资者之间只是简单的售卖关系，只要销售成交，开发商则万事大吉了。但是没有经营管理、业态定位、招商等原因，许多经营困难，所以在投资时要充分注意经营管理公司的能力；
1、商业地产项目业态管理的原则；
2、商业地产项目服务管理原则；
3、营运管理是商场稳定经营的重要基础；
4、看起来简单做起来难，营运基本职能都包括那些；
5、为什么说现代的商业地产项目要坚持多业态发展；
6、现代的商业地产项目招商行不行业绩说了算；
7、商业地产项目运营中的难题是什么；
8、结合分析国内几家商业地产项目成功与失败的案例来提高你现场营运管理的能力；
9、为什么主题促销活动开始和结束后总是让我们高兴不起来；
10、对竞争对手的调查，我们到底主要调查的细节是什么；
11、我们现场运营的规范化服务从那些具体细节来做；
12、商业地产项目营运管理的内容的细节是什么；
14、商业地产项目营运标准规范；
15、商业地产项目成功连锁经营的要素表；
16、商业地产项目的经营管理上所必须具备的要求；
17、商业地产项目目标管理要点。
学习案例
◆现场提问，回答问题
◆现场测验，得出思路
◆作业思考题
◆案例分享
第六天：社区商业运营管理
住宅与商业项目的开发成功的标志是以全部物业出售率为目标，而商业地产项目是以完成部分的物业的出售或全部持续的出租率为目标，其商业投资的价值实现途径较前者来讲更为复杂，周期也更长，因而也就蕴含了更多的风险。新的商业地产开发高潮——底商开发，底商给开发商提供了一种全新的地产赢利模式，正在受到越来越多的开发商的热捧。底商相关概念底商是指利用楼盘底层或低层作为商业用房，以满足自身或区域消费者的各种需求。
◆底商和商业配套的区别；
◆底商的经营类型；
◆底商业态定位因素；
◆区域商业发展项目的位置对于底商定位成败的影响；
◆建筑物自身因素底商关系；
◆底商和上层住宅关系分析；
◆如何解决底商和上层住宅的关系。
◆商业街空间的限定和功能的划分。
◆住宅区商业与主题商圈有何不同；
◆如何进行住宅区商业业态规划与定位；
◆国际知名品牌店为什么不考虑住宅区吗？他们都在想什么
◆有那些主力店及品牌店会选择到住宅区经营？
◆住宅区商业建筑物影响；
◆住宅区商业街的主要特征；
◆住宅区特色商业街；
◆住宅区商业街在我国发展的必要性；
◆住宅区商业多功能于一身；
◆为什么有住宅区商业街的生存空间呢；
◆住宅区商业街城市的名片吗；
◆住宅区商业街具有魅力；
◆我们应该如何着手去建好一条住宅区商业街呢？
◆住宅区商业恰当的定位；
◆住宅商业街市场定位成功；
◆大型社区商业营运管理规范；
◆大型社区商业物业服务管理。
学习案例
◆案例导入>如何实现品牌商家与商业地产的对接？目前住宅区商业存在的问题是什么
◆案例分析>社区商业项目成功运营方式
◆六天学习考试测验
