王晶分析白兮：伴你一起去英伦置业

坐在记者面前的白兮，整个人显得随和、谦逊、友善，看着北京窗外雾蒙蒙的天气，白兮想到了英国的天气，同时也和记者分享了那段租房的惨痛经历。 他是一位地道的北京人，但他曾长期在英国生活和工作，他曾是一位负责国际并购事务的优秀律师，但他却完成一般人不可能实现的逾越，成为了一个跨国房地产企业的管理者，他就是英国邦瑞中华区首席代表白兮。虽然乍一听还有些陌生，但如今他已经是邦瑞董事会里最年轻的一位董事。他的血液里流淌着不安分的因子，无法只满足于只是一位风险提示的呼吁者，而他真正想做到的是一位实实在在能让投资者减少风险的参与者。　　华丽转身　　加入邦瑞前，白兮一直在一家跨国的顶级律师事务所工作，主要为跨国企业从事并购，同时提供法律服务和专业建议，因为工作的关系，白兮来到伦敦。在工作的同时，细心的白兮慢慢发现一个有意思的规律：中国企业走出去大多数是从业务发展开始，而并不注重体制发展，而国外的跨国企业却很注重内部的管理结构的完善，两者有很大的区别，也暴露了很大的风险。　　身为律师的白兮对于这一现象非常有感触，他想到华威在美国的失败、王致和在海外的悲惨历程，都因商标注册问题，出现知识产权之争，影响了业务，失去了市场，更严重的甚至给企业管理者带来牢狱之灾。究其根源便是中国企业不了解相关的法律风险。　　“我每天不断的、重复的处理这些机构投资者的法律问题，它们不断的折磨我，不断给我出一些新的难题，”白兮语重心长地说，“这个时候我开始有了一个想法，如果我不仅仅是在法律的层面参与其中，如果能够亲身参与到企业的管理中，不但能带领企业在业务中发展，而且帮助投资机构和投资者把风险最小化，帮助中国企业在进军海外时风平浪静。”随着处理的类似案例越来越多，这个想法也越来越强烈，“最小风险就不该是在律师嘴里出，而是出自管理者之口。”从此，这便成了白兮的奋斗目标。　　如果��ѵ�γ�说律师的责任感是白兮转行的起缘，那么初到英国租房子的惨痛经历就可以说是他转投房企的直接动力！坐在记者面前的白兮，整个人显得随和、谦逊、友善，看着北京窗外雾蒙蒙的天气，白兮想到了英国的天气，同时也和记者分享了那段租房的惨痛经历。　　2004年，白兮初到英国，但让他没有想到的是，揣着相当于4万人民币却租不到一处心仪的住所。“想不到租房子不仅像打仗，而且还需要计策”白兮笑着回忆道：第一次，由于没有经验，还对几家进行了比较才做了决定，结果房子早已被租出去。第二次改变策略，发现看同一家房子最少是四五家一起，当我打算定下来的时候，房东因为其它租房者英文比自己流利而租给了别人。直到第三次，不敢再有任何犹豫看照片就直接出手了，并且是先交付半年的租金才赢得房东的青睐。这种挫败感让白兮压抑了好一阵子，后来才知道，很多和自己一样的租客因为租不到房子只能找人合住一屋。　　如果要投资公寓，要优先选择公寓新建公寓，白兮认为掌握了这个规律，便已经降低了50%的风险。五年内海外投资者选择公寓的占35%，选择二手的别墅和二手房分别只占是0.15%和0.1%。　　随后，在租房市场受到重创的白兮决定在伦敦买房。然而作为律师的白兮买房的想法却显得过于保守，但与其说保守，不如说律师的职业天性让他更加注重细节，最终他选择了一个维多利亚式老房子，他几乎考虑了所有的因素，包括地理，地价，拆迁等，但忽略了气象学，老房子每年冬天房顶都会发霉，导致这个房子让他花了大笔的维修费用。当时的白兮就暗暗发誓，如果踏出律师这个门，下一步一定进入房地产这个行业。　　三年的时间一晃而过，2008年，一个巧合的机会，白兮与邦瑞的全球总裁结缘，随后，实现了他从律师到英国首屈一指房地产开发企业中国区负责人的华丽转身。　　结缘邦瑞　　“不管在律师界还是在管理界，这是我的责任也是使命，希望能为中国的投资者提供实质的建议，不再是出现问题的时候再补救，这是我当律师的时候最想做的事情。”于是白兮主动请缨，希望自己能够带领邦瑞进军中国市场。　　虽然大胆请缨，但他并没有如愿拿到尚方宝剑，这并没有让白兮放弃这个中国梦，并仍然坚信中国市场的无限潜力。摆在他面前的难题是：怎么能用非保守的方法来说服一个保守国家的保守型企业。虽然当时很多跨国企业在纷纷撤离中国，他的信心也没有丝毫动摇过。　　随着国际市场不断的发生着变化，任何一个上市的房企都开始认识到：纯粹依靠本地的购买力，企业的发展必将面临瓶颈。这使得白兮的中国梦终于有了崭露头角的机会。他开始带领团队对中国的市场进行调研。随后，他的想法得到了进一步的实施。　　2012年，白兮带着邦瑞地产正式进驻中国，白兮认为市场真正的发展不是源于对市场直接的投入，而是更多的本土化思路。于是他在北京建立了一个全本土化的精英团队，并且立志打造成一个精英式专家团队，他的目标不仅仅是卖出房子，更多的是给中国的业主提供了一个未来十年的离岸资本配置的专家建议。　　功夫不负有心人，经过白兮半年的用心经营，邦瑞已在中国有了一片天地，同时也得到了中国业主的信赖和认可。在记者问及近70%的投诉率时，白兮禁不住笑出了声音，并如是告诉记者：“我们接到电话的投诉很多是因为业主选好的户型，没有及时做决��ѵ定致使房子被他人购买，连同事也整天愁眉苦脸的，因为没有房子给约定好的业主。”此时，记者看到了他眼中的中国梦似乎又迈进了一步。　　量体裁衣　　白兮除了强调硬件，软件方面的服务也是紧跟不误，为此，他带领他的团队对具体的业主进行“量体裁衣”式的服务，并设立了专门的“产品拓展部”为客户提供投资分析报告，通过对客户收集来的针对性数据直接对客户进行分析，根据不�Ŷ���չ同类型的各类需求选择一个最适合业主的方案，力求把前期到后期的风险最小化。比如，英国有政策对海外免收资本得利率（房产税），邦瑞在前期就对业主进行风险提示和专业建议。如果业主仅仅希望未来只用于投资而不自住的话，白兮及他的团队会建议进行其它的移民安排，最好是用一个非移民的身份。白兮透露，通过技术性的模式可以避免一个约22%-27%的资本得利税，如此的过程，比起已经出了问题再解决要安全得多。同时，对中国投资者提供一战式的服务，承诺两年的包租户服务以及租金的回报率。在白兮看来，通过承诺回报率，才能让中国的业主在海外投资的时候更没有后顾之忧。　　“这是我的责任也是使命”，貌似简单的几个字眼，却字字铿锵有力。白兮告诉记者，他一直认为国内的投资者只是对海外房地产的购买流程不了解，但后来他发现中国的新一代新富阶层在投资领域没经验及感性的想法才是最大的风险。比如说国内投资者在海外置业时要求房子一定是自己的梦想中的样子，习惯于站在实物的角度来分析，但其实这种感性的完美主义的投资想法，不适合理性的投资需求，为此，白兮为国内投资者在海外资本配置中提供了几点建议。　　首先，如果要投资公寓，要优先选择公寓新建公寓，白兮认为掌握了这个规律，便已经降低了50%的风险。五年内海外投资者选择公寓的占35%，选择二手的别墅和二手房分别只占是0.15%和0.1%。　　其次是法律风险，主要的差别就是在中介买房还是在开发商买房，两者特点不同，优势各异。中介买房选择余地更多，而开发商更加保守且更负责任，因为开发商更注重和业主建立关系，并提供后续的客户服务。白兮建议应该选择认可度高的机构，在咨询时除了听取法律方面的建议，还要理解购买的流程及税收的介绍，至少能规避20-30%的风险。　　最后是费用风险，作为管理者，白兮提醒投资者注意所有的房子在投资的时候都会有一系列的隐含的费用，即房价之外的费用，如果这个费用不被注意或被人为忽略的话，其实本身就是对投资本身的一种风险，而且这些税费还有相关的服务费用，了解清楚才能真正衡量房产在未来的增值潜力。