中国仍然处在城镇化过程中,需求在那里。目前中国的城市化率只有52%。如果每年增长1%,每年1100万农村人口要流向城市;每年700万大学生毕业,他们要工作、结婚;还有相当数量的家庭要改善住房。
由于前段时间房价上涨较快,中国房地产出现两种不同情况,对于不同的城市要采取不同的措施。一类是一些二、三线城市,开发过度、供过于求,对于这类城市要采取取消限购,鼓励周围农民和老百姓进城买房的办法,逐步消化存量。另一种情况像北京、上海这类地方,需求还是存在的,一旦房价下降马上就会释放出来,最近北京二手房交易量就已上涨。对于这类地区,一线的房子还要限购,抑制需求,增加适合的供应。
有一点可以肯定,中国政府不会允许房地产崩盘。因为一旦房地产崩盘会带来诸多问题,房地产联系到60多个行业,钢铁、木材等等,现在房子需求减少,钢铁卖成白菜价,对国民经济有相当大的影响。
另一方面,现在房地产贷款在银行大概占银行30%,房地产出问题银行就要出问题。此外,房地产价格下跌的话,老百姓财富就会缩水。买房是总资产,向银行贷款是负债,净资产是总资产减负债。每个月交月供以后负债逐步减少,净资产增加,交完之后,净资产等于房子价格。所以一旦房价下来,房价增长速度高于银行利息,净资产增加,如果房价增长低于银行利息,净资产缩水。如果真的房地产崩盘,中国80%的居民财富都会损失,政府是希望抑制房价的过快增长,但是并不希望房地产崩盘。
从长远来看,房地产价格总是上涨。美国近百年来尽管经历了次贷危机,房价年增长率3%。我计算了一下,中国从2000年到2013年,全国房价年增长率是8.6%,通过两年调整期要达到三个目的。